Ak prirovnáme developerský projekt k lodi, musíme si uvedomiť, že loď nestačí postaviť. Treba ju remorkérom vytiahnuť kilometer od prístavu, aby potom už plávala samostatne.
V prípade rezidenčného projektu to zahŕňa nielen dokončenie samotných budov, ale aj rozvoj ich okolia a možností, ktoré lokalita poskytuje svojim budúcim obyvateľom. O tom, aké je riadiť výstavbu rozsiahleho rezidenčného projektu počas dlhých rokov a postarať sa o to, aby boli budovy zasadené v prostredí priaznivom pre zdravý život a budovanie komunity, sme sa porozprávali s Ladislavom Hoffmannom, riaditeľom výstavby v spoločnosti Cresco.
Aké boli začiatky plánovania Slnečníc?
Do projektu Slnečníc sme sa pustili v čase najväčšej realitnej krízy, dosť sme riskovali a čas ukázal, že sa nám táto odvaha vyplatila. Teraz nie sme ešte ani v polovici, a keď sa obzriem na naše začiatky so Slnečnicami, vnímam celý proces ako veľmi vzrušujúcu vec. Obzvlášť v oblasti realít je prežívanie tohto počiatku a následného vývoja veľmi hmatateľné, pretože samotné kroky výstavby vidno už z diaľky. Človek sa môže po tej zemi prejsť a vidí, kde čo začína rásť. Modely, návrhy, urbanistické štúdie zrazu pod našimi rukami ožívajú a z mesiaca na mesiac naberajú reálnejšie kontúry. Je to veľmi zaujímavý pocit, keď kráčam ulicami Slnečníc a spomeniem si, ako sme túto konkrétnu ulicu plánovali na výkresoch zhmotnených do 3D vizualizácií, a teraz tu stojí v reálnom svete a slúži ľuďom. Koniec-koncov, za to, že Slnečnice stoja, môžeme vďačiť nielen svojmu úsiliu, ale aj svojim klientom, pretože práve vďaka ich záujmu o bývanie v Slnečniciach sa nám podarilo pomerne rýchlo stavať na dvoch lokalitách zároveň a zrealizovať plány do súčasnej podoby.
Kto bol pôvodným tvorcom konceptu Slnečníc?
Málokto to vie, ale prapôvodným autorom tohto konceptu bol londýnsky ateliér HKR Architects, ktorý vyhral architektonickú súťaž na urbanizmus celého daného územia, vtedy pracovne nazývaného Južné Mesto (South City). Túto súťaž sme robili spolu so susedným investorom, s ktorým sme mali veľmi dobré vzťahy už od čias, keď sme spolupracovali na projekte Tri veže. Oni vlastnili susedné územie, do ktorého sme zhodou okolností o 10 rokov neskôr vstúpili aj investične. Teraz vlastníme celé územie s výmerou približne 80 ha. Tým sa naša ambícia z pôvodných približne 6000 bytov zvýšila na 9000 až 9500 bytov. V pláne sú aj projekty s doplnkovou funkčnou náplňou, napr. kancelársky sektor či škola, uvidíme, aké budú možnosti a, samozrejme, potreby obyvateľov.
Prihliadalo sa už počas samotného plánovania aj na prostredie, v ktorom budú budovy zasadené? Mali ste od začiatku predstavu o parkoch, vnútroblokoch či ekologických riešeniach?
V projekte Slnečnice bol od začiatku silný akcent na to, aby bola v štvrti prítomná zeleň v dostačujúcom objeme. Postupne sme prichádzali aj s nápadmi na ekologické riešenia. Od začiatku sme projekt smerovali tak, aby zeleň a budovy tvorili kompaktný celok. Aby zeleň nebola iba pridaným prvkom, ktorý je tam zasadený len preto, lebo to požadujú regulatívy. Územný plán nehovorí o počte stromov, zelenú plochu môžete naplniť len trávnatým kobercom s veľmi limitovaným počtom porastov. Ide najmä o to, či chcete iba splniť normy a priniesť do projektu to nutné minimum alebo sa na to pozeráte komplexne a uvažujete o zeleni a jej význame pre život a obyvateľov lokality v širšom kontexte. Len pre zaujímavosť, koruna dvoch odrastených stromov môže pokryť spotrebu kyslíka jednej štvorčlennej rodiny, pričom tieto stromy zaberú neporovnateľne menšiu plochu ako trávnik, ktorý by mal zabezpečiť to isté. Prihliadali sme na to už od začiatku, a preto už teraz, v polovici plánovaného procesu, máme v Slnečniciach vysadených takmer tisíc stromov rôznych druhov a v tomto trende plánujeme spolu s ďalším územným rozvojom pokračovať.
Od začiatku sme projekt smerovali tak, aby zeleň a budovy tvorili kompaktný celok. Aby zeleň nebola iba pridaným prvkom, ktorý je tam zasadený len preto, lebo to požadujú regulatívy.
Ako ste prišli na myšlienku zelených riešení, ktoré sú v Slnečniciach dnes? Ktoré z nich prišlo ako prvé?
Pri vzniku projektu začíname koncepčným urbanizmom. V tejto fáze nad technickými aspektmi ešte do hĺbky neuvažujeme. Sústreďujeme sa na rozmiestnenie budov, ulíc a zelene, skrátka, na podobu prostredia, v ktorom budú budovy zasadené. Technické riešenia prišli na rad pri spodrobňovaní projektov po schválení urbanistického projektu. Keď chcete budovať mestskú štvrť, resp. väčší územný celok, musíte dotknutým orgánom predstaviť celý koncept, aby ste vedeli ukázať, kam smerujete, a zároveň overiť jeho realizovateľnosť vo všetkých aspektoch. Mesto si nestráži len technické parametre, ale aj kvalitu urbanizmu. Keď sme začali po etapách napĺňať prerokovanú urbanistickú štúdiu územia, dostali sme sa k samotným technickým riešeniam. Ako jednu z priorít sme riešili zdroj energie na vykurovanie. Od začiatku sme budovali solárny ohrev vody. Budovy majú solárne kolektory, ktoré pokryjú významnú časť potreby teplej vody. V zime si najmä z dôvodu kúrenia v našich klimatických podmienkach musíme dopomáhať vysokokvalitnými kondenzačnými kotlami s efektívnou reguláciou, ktoré tiež považujem za zelené riešenie.
Kto sa podieľal na príprave konceptu zelených Slnečníc? Zapojili ste krajinného architekta?
Začali sme spolupracovať so štúdiom Compass, v ktorom v tom čase pôsobili začínajúci mladí architekti, ktorí dostali v Slnečniciach príležitosť ukázať svoj talent – a veru nesklamali. Spočiatku sme priamo s krajinným architektom nekomunikovali, neskôr sme do spolupráce pribrali krajinného architekta Michala Marcinova z ateliéru LABAK. Vďaka efektívnej spolupráci týchto ľudí máme kvalitne vyriešené všetky zelené plochy – vnútrobloky, park a celkovo zeleň v priestore. Mometálne spolupracujeme aj s Eugenom Guldanom, renomovaným krajinným architektom z ateliéru Guldan Architects. Ten sa aktuálne podieľa na projekte Slnečnice POP.
Povedzme si teda viac o súčasnom stave – čo môžeme nájsť v Slnečniciach aktuálne zrealizované z hľadiska zelene a zelených riešení?
V prvom rade by som spomenul mestský park v zóne Viladomy. Nie je to len obyčajný park, je to multifunkčný priestor, ktorý má veľký význam pre budovanie vzťahov v komunite aj pre komfortný život v štvrti. Park je do veľkej miery venovaný aktivitám rôzneho druhu – sú v ňom športoviská, ihriská pre deti, grilovacia zóna, oplotený výbeh pre psy a iné. Čo sa týka posledného spomenutého, pevne verím, že sme vyriešili večný problém so psíkmi, ktorých majitelia už majú jasne vymedzený priestor na ich „venčenie“. Takto môžu s nimi chodiť na vyhradenú plochu a všetci budú spokojní. (úsmev) V zóne Mesto sme vybudovali bulvár, ktorý je lemovaný platanovou alejou. Už sa teším na to, keď platany podrastú, bude to niečo úžasné. Prvkom, ktorý pozitívne vplýva na mikroklímu, je dažďová záhrada. Okrem toho máme sieť odparovacích rigolov v parku vo Viladomoch a plánujeme ich aj v parku v zóne Mesto. Zaujímavosťou sú aj samotné vnútrobloky, pretože niektoré z nich sú postavené na strechách podzemných garážových domov. Sú to teda v skutočnosti zelené strechy. Málokto to vie, pretože na prvý pohľad sa to prakticky nedá rozpoznať, človek to nevníma, keď po nich kráča. Sú mierne nad úrovňou zeme, tvoria ich rôzne terénne modulácie. Vnútrobloky ponúkajú detské ihriská, priestory na posedenie, vo Viladomoch máme vo vnútrobloku napríklad aj malé futbalové ihrisko a pingpongový stôl.
Zohľadnili ste v zelených riešeniach aj ekologickú dopravu?
Áno, mysleli sme aj na dopravu. V Slnečniciach nájdeme sieť nabíjacích staníc na elektromobily, komunitné auto FlexiBee či elektrické kolobežky Bolt. Aktuálne máme v prevádzke 10 nabíjacích miest, v blízkej budúcnosti plánujeme vybudovať ďalšie. Rovnako sme si vedomí rastúcej popularity cyklodopravy. Obidve časti Slnečníc sú prepojené cyklochodníkom, z ktorého sa už teraz uličkami dostanete do Petržalky a potom ďalej do centra. V budúcnosti ho budeme ďalej paralelne s ďalšími etapami rozširovať a prepojíme ho s cyklotrasou, ktorú mesto vybuduje spolu s električkovou traťou vedúcou zo Starého Mesta až do Slnečníc. Rovnako sa možno v opačnom smere dostať bicyklom cez lesík aj na hrádzu. Mnohí obyvatelia využívajú cyklodopravu aj na cestu k neďalekému obľúbenému Rusovskému jazeru.
Prečo ste sa rozhodli vnútrobloky situovať na strechy podzemných garáží?
Technicky je toto riešenie veľmi náročné, pretože treba zabezpečiť, aby do garáží nezatekalo, v prípade poruchy treba k oprave pristúpiť úplne inak, údržba je náročná. Robili sme to však s jasným zámerom. Podzemná garáž je v podstate takisto zeleným riešením, pretože posúvate autá pod terén a nezaberáte zbytočne ďalšie plochy. Tým, že sme vnútrobloky umiestnili na strechy garážových domov, sme ušetrili veľa miesta, ktoré by inak muselo byť využité na účel parkovacích miest. Takto sme na týchto plochách mohli priniesť opäť o čosi viac zelene a riešení pre komunitu v podobe ihrísk či estetickej výsadby a úpravy chodníkov. Ak by sme všetky parkovacie miesta, ktoré požaduje norma, umiestňovali na povrch, tak celé územie obsypeme parkovacími plochami a lokalita by vyzerala podstatne inak. Viaceré budovy Slnečníc, ktoré stoja vedľa seba, sú v podzemí prepojené garážovým podlažím. Takto vznikli priestory, ktoré sú nad garážou a nie je nad nimi budova. Mali sme možnosť vysypať ich štrkom alebo ich vydláždiť, alebo - tak ako sme sa rozhodli my - umiestniť na ne zelenú strechu vo forme vnútrobloku, ktorý efektívne slúži obyvateľom a ich deťom.
Aké sú v oblasti zelených riešení Slnečníc plány do budúcnosti?
Najaktuálnejšou témou je realizácia parku v zóne Mesto, ku ktorej sa postupne približujeme, a robíme všetko pre to, aby bol park zrealizovaný čo najskôr. Ďalším plánom je výsadba vetrolamu. Štúdie nám ukázali, že koridory a ulice môžu urýchliť prúdenie vzduchu a posilniť tak intenzitu severného vetra v časti Viladomy. Preto sme sa rozhodli zrealizovať prirodzený drevinový vetrolam, ktorý zabezpečí vyšší komfort bývania aj z hľadiska veternosti. Bude tvorený dvojradom topoľov, ktoré vytvoria príjemnú zelenú bariéru a oddelia Viladomy od ochranného pásma produktovodu na severe. Okrem toho máme momentálne vytvorenú pracovnú skupinu, ktorá sa zaoberá možnosťami ďalších zelených riešení, ktoré môžeme priniesť do projektov. Spomeniem napríklad zelené parkoviská realizované s použitím zatrávňovacích tvárnic, fotovoltiku, technické využívanie dažďovej vody či sledovanie uhlíkovej stopy. Našou snahou je zeleň a zelené riešenia zakomponovať do projektov v čo najvyššej možnej viere a naskočiť na tento vlak včas, pretože si uvedomujeme svoju spoluzodpovednosť za budúcnosť našej planéty.
Je zo strany developerov a odborníkov tlak na zmeny v legislatíve?
To áno, tieto zmeny skôr či neskôr prídu, v tomto som optimista. Často sa zákony začnú meniť až vtedy, keď príde určitý tlak alebo keď musíme už zareagovať aj my, a to nielen v rámci Európskej únie, ale aj v kontexte celého sveta. Dôsledky klimatickej krízy nás čoskoro dobehnú a nebudeme mať inú možnosť. Žiaľ, systém je vo väčšine krajín nastavený tak, že sa až tak nehľadí na prevenciu, ale skôr sa hasia až dôsledky. Ostáva nám teda robiť maximum v rámci toho, čo je aktuálne povolené.
Keď tam idem, vždy vidím ľudí tráviť v parku čas s deťmi, so psami, na športoviskách. Ten priestor ožil a to je z hľadiska komunity veľmi dôležité.
Ako by podľa vás mala vyzerať ideálna mikrolokalita na bývanie v dnešnom svete?
Mikrolokalita je dobrá vtedy, keď človeka nenúti odchádzať za bežnými potrebami. To v praxi znamená, že človek si v danej lokalite môže pohodlne nakúpiť bežný spotrebný tovar, zašportovať si, socializovať sa, stravovať sa. Rovnako čo sa týka záľub, dostupnosti do práce, do škôl, kam chodia jeho deti. Bežné potreby by mali byť pokryté. Človek by mal vo svojej mikrolokalite rád tráviť čas, nemal by pociťovať potrebu odtiaľ utekať. Ambíciou Slnečníc je všetky tieto potreby naplniť v istom časovom horizonte. Na novú mikrolokalitu sa vždy treba pozerať komplexne, je to beh na dlhú trať, ale výsledok stojí za to. Slnečnice sú naprojektované tak, aby vo svojej finálnej podobe ponúkli obyvateľom plnohodnotný komfort a všetko, čo potrebujú na spokojný život.
Čo sa vám na Slnečniciach najviac páči?
Najviac sa mi páči synergia budov a zelene – budovy sú prirodzene zasadené do prostredia a zeleň je prepojená s budovami. Nie je to nič násilné ani umelé, páči sa mi autenticita tohto riešenia. A čím sú stromy košatejšie, tým krajšie to tam vyzerá. Rovnako som hrdý na park v zóne Viladomy a verím, že aj park v zóne Mesto bude rovnako kvalitný. Multifunkčné priestory lákajú ľudí už od prvého momentu otvorenia a to ma teší. Keď tam idem, vždy vidím ľudí tráviť v parku čas s deťmi, so psami, na športoviskách. Ten priestor ožil a to je z hľadiska komunity veľmi dôležité.
Spomenuli ste komunitu, aký vplyv má vonkajšie prostredie obytných budov na sociálny život a komunity v rámci nových štvrtí?
Integrácia zelene má do veľkej miery psychologický dosah na každého jedného z nás, človek je skrátka prepojený s prírodou. Exteriér je rovnako dôležitý ako interiér. Aj byt si zariaďujeme tak, aby sme sa v ňom cítili príjemne. Človek by v žiadnom prípade nemal mať pocit, že je kompletne odtrhnutý od prírody. Samozrejme, príroda v obytných štvrtiach je istým spôsobom zredukovaná a prispôsobená urbanizmu, no vždy, keď sa podarí priniesť aspoň jej časť priamo pod okná bytov, je to veľké pozitívum. Už len pohľad na rozmanité rastliny ľudí upokojuje. Nehovoriac o kvalite ovzdušia v oblastiach, kde je dostatok zelených rastlín. Okrem zelene sú dôležité aj komunitné plochy, ktoré dávajú ľudom priestor na socializáciu. Napríklad výbeh pre psy poskytne priestor na rozhovor s ľuďmi, s ktorými zdieľam spoločný záujem – domáce zviera. Takisto ihriská pre deti, športoviská. Tieto súčasti sú nenahraditeľné pre nadväzovanie vzťahov a komunitný spôsob života. Obzvlášť v posledných rokoch, počas ktorých mnohí ľudia trávia doma a v bezprostrednej blízkosti obydlia prevažnú časť svojich dní.
Vo firme pôsobíte už takmer 14 rokov – čo je z vášho pohľadu najdôležitejšie v procese realizácie developerského zámeru?
Kľúčovou úlohou riaditeľa výstavby je dohliadnuť na to, aby sa každý projekt, ktorý sa dostane do štádia realizácie, postavil a odovzdal do užívania. Veľmi dôležitý je samotný tzv. „launching“ zrealizovaného projektu – ideálne včas, pri dodržaní rozpočtu a v požadovanej kvalite. Máme viaceré projekty a pri každom postupujeme podľa rovnakých procesných štandardov. Nie vždy je jednoduché zjednotiť pravidlá, pretože v mojom tíme je 20 ľudí a každý z nich je individualitou, každý vidí veci iným spôsobom. Najnáročnejšie na tejto pozícii je zabezpečiť, aby všetky procesy išli podľa plánu. Úloha riaditeľa výstavby pokrýva personálny manažment, systémový manažment, analýzu a riešenie problémov či nastavenie celého porealizačného servisu. Naša úloha sa nekončí skolaudovaním stavby. V oddelení riešime napríklad aj reklamácie, starostlivosť o nepredaný majetok alebo odovzdávanie stavieb či ich častí do verejnej správy.
V práci sa riadim rovnakými zásadami ako v privátnom živote. Vnímam to tak, že človek by sa vždy mal vedieť bez obáv pozrieť do zrkadla a nerobiť rozhodnutia a veci, ktoré nechce, aby iní ľudia robili jemu.
Spomínate si, akú najväčšiu výzvu ste počas svojej kariéry v Crescu riešili a čo vám to dalo v rovine skúseností?
Keď som prišiel do firmy, na ploche súčasnej novej štvrte Slnečnice rástli poľnohospodárske plodiny. Už to bola vyňatá orná pôda a projekt mal prvé kontúry v podobe iniciačných štúdií, ale ešte tam nebolo badateľné a hmatateľné nič konkrétne. Za ten čas, čo som vo firme, sa podarilo z tejto plochy, obrazne povedané, prázdnej maľovanky, vytvoriť reálne a funkčné dielo, obytnú zónu, v ktorej je už teraz v užívaní približne 3000 bytov. A aj ďalšie objekty už majú reálne kontúry, sú v povoľovacom procese. Za predpokladu, že trh bude požadovať ďalšie byty v takom objeme, ako je to v súčasnosti, o 15-20 rokov bude zo Slnečníc malé mestečko. Trúfam si vysloviť také odvážne prianie, že z tohto projektu možno vznikne samostatná mestská štvrť a vznikne tak Bratislava VI. Ktovie, necháme sa prekvapiť. (úsmev)
Akými zásadami sa pri svojej práci riadite?
V práci sa riadim rovnakými zásadami ako v privátnom živote. Vnímam to tak, že človek by sa vždy mal vedieť bez obáv pozrieť do zrkadla a nerobiť rozhodnutia a veci, ktoré nechce, aby iní ľudia robili jemu. Keď sa neviem rozhodnúť, vždy sa zamyslím nad tým, ako by to bolo vnímané z opačnej strany, a minimálne prídem na to, ako konať nemám. Snažím sa vždy doťahovať veci do konca, to je pri mojej práci veľmi dôležité.
Čo vás dokáže v každodennom pracovnom kolobehu najviac potešiť?
Asi každý kolega by o mne povedal, že som systémový človek. Mňa najviac poteší, keď ten systém funguje. (úsmev)
